На Хмельниччині жінка придбала будинок і мала намір приватизувати землю біля нього. Та з’ясувалося, що наділ сусіда частково накладається на ділянку під її кухнею-сараєм. Почалися суперечки, сусід заборонив жінці користуватися криницею, яку викопав спільно з попереднім власником будинку. А вона подала позов до суду з вимогою внести зміни до приватизаційної документації та проєктів землеустрою й усунути перешкоди для користування криницею.
Справа дійшла до Верховного Суду, який погодився, що право позивачки порушено. Однак, на його думку, вимога про внесення змін до приватизаційних документів нічого не дасть, бо це не усуває першопричини порушення. Насамперед треба скасувати рішення органу місцевого самоврядування, яким затверджено технічну документацію та передано ділянку у власність, а після цього виготовити технічну документацію по-новому. Якщо ж особа вже прагне користуватися водою з криниці, що стоїть на чужій земельній ділянці, то належним способом захисту прав є вимога про встановлення земельного сервітуту.
У подібній ситуації можуть опинитися багато українців, які спільно з сусідами викопали криницю, збудували спільний гараж або інше господарське приміщення, а потім у процесі приватизації земельної ділянки воно стало власністю одного з сусідів.
— Земельний сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном. Сервітути може бути встановлено на право проходу, проїзду, на розміщення тимчасових споруд, комунікацій, прокладання та експлуатації ліній електропередач, на право прогону худоби до природної водойми тощо, — пояснює адвокат з нерухомості і земельних питань Віктор Кобилянський. — Але той, на чию користь встановлюється сервітут, не набуває права на володіння земельною ділянкою. Її можна використовувати для будівництва лише тимчасових малих архітектурних форм, але не капітальних споруд.
— Як встановлюють сервітут?
— Він може бути встановлений спільним договором, який посвідчується в нотаріуса, або рішенням суду. Але для того, щоб суд розглянув такий позов, треба чітко визначити умови обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Також потрібні документи, які свідчать, що людина зверталася до свого сусіда з пропозицією укласти договір сервітуту.
Сервітут може бути строковий або безстроковий. Наприклад, доступ до криниці краще укладати на безстроковий термін. Також сервітут може бути платним або безоплатним. Це залежить від домовленості між сусідами. Визначити його вартість доволі просто, виходячи з розміру земельної ділянки, на яку сусідові видано обмежене користування. Якщо її власник сплачує земельний податок, а користуєтеся спільно сервітутною ділянкою, то треба порахувати, який земельний податок припадає саме на цю частину, і розділити навпіл. Додатково можуть бути включені в договір відшкодування витрат, пов’язаних з утриманням земельної ділянки. Скажімо, стежку чи проїзд треба утримувати в належному стані, колодязь час від часу чистити і ремонтувати. Ще одна особливість — сервітут встановлюється тоді, коли особа не може іншим способом задовольнити свої потреби. Скажімо, якщо в людини є централізоване водопостачання або поряд є криниця загального користування, то і немає потреби доступу до чужого колодязя.
Частину земельної ділянки, на яку встановлюють сервітут, треба чітко визначити і належно оформити. Право сервітуту чи то за договором, чи то за рішенням суду виникає лише після його державної реєстрації. Для цього слід розробити спеціальну документацію землеустрою та внести відповідні відомості в земельний кадастр. Зауважу, що сервітут встановлюється найменш обтяжливим способом для власника земельної ділянки.
— Поясніть, будь ласка, що це означає.
— Скажімо, сусід хоче мати доступ до криниці, встановивши в паркані окрему хвіртку. А власник ділянки вважає, що зручніше, якщо односелець ходитиме по воду через вже встановлені ворота.
— А чи передбачено відповідальність для власника земельної ділянки за порушення умов сервітуту?
— Для усунення перешкод у користуванні сервітутом треба звертатися до суду. Порушникові доведеться сплатити як мінімум судові витрати і в порядку виконавчого провадження його змусять ці перешкоди усунути. Якщо ж він цього не зробить, то регулярно сплачуватиме штрафи й витрачатиме кошти на ведення виконавчого провадження. У певних випадках сервітут (навіть постійний) можна скасувати. Найпоширеніша підстава — сусід протягом трьох років не користується обмеженим доступом до чужої ділянки.
